sunnuntai 10. lokakuuta 2021

Päättäväisesti vastavirtaan


Oulu on tunnettu lohistaan ja tervastaan. Hupisaarten puroissa on kokeiltu lohien nousua ja kasvatusta ja Oulujoesta lohijokena voisi tulla nähtävyys, sillä vesivoiman osuus energian kulutuspiikkien tasaajana alkaa olla vähäinen. Meillä on Hupisaarissa myös kalaportaat ja niiden toimintaa sekä lohen nousun onnistumista on seurattu pitkään. 

Lohiportaiden toimintaan liittyy lainalaisuus. Se on sama kuin kauppakiinteistöissä. Lohiportaiden läpi nousee aina noin puolet yrittäjistä. Tämä toteutuu jokaisen lohiportaan osalta. Kun portaita on joessa sarjassa neljä, lopputulos on kuvitteellisilla lukumäärillä seuraava: Kun ensimmäisellä portaalla nousijakanditaatteja on 1 000 päivässä, portaasta pääsee läpi puolet eli 500 vastavirtaan uijaa. Sama toistuu  toisella portaalla ja kolmannella jne. Toisen portaan läpipäässeitä on siis luokkaa 250 voimakkainta. Kolmannen portaan jälkeen sinnikkäitä sissejä on jäljellä enää hieman yli 120 ja neljännen jälkeen jäljellä enää 60 urhoollisinta.

Sama periaate pelaa kiinteistöissä. Tämä selittää Oulussa ns Stockmannin kiinteistön kolmannen ja neljännen kerroksen vuokralaishaasteen vertikaalitasolla. Kiinteistön ja kaupan hyvästä maineesta huolimatta vilkkaasta kävijämäärästä neljänteen kerrokseen saakka nousee pieni osuus kävijöistä. Lopputuloksena on ylimpien kerroksen vuokralaisten runsas vaihtuvuus ensimmäisinä vuosina ja lopuksi ylimmän kerroksen vuokralaisten erikoistuminen toimijoiksi, joiden palvelun hyvän laadun perässä ollaan valmiit näkemään vaivaa eli nousemaan kerroksia.

Kaupan haasteeksi Oulun keskustassa on muodostumassa sama periaate myös horisontaalisesti risteys- ja liittymätasolla. Kaupan toiveena on sijoittua aina risteysalueelle. Tämän vuoksi moottoriteiden risteysalueet ovat kaupan toiveuni sijainnille. Näemme sen Oulun seudulla esimerkiksi Ritaportin Ideaparkissa sekä Kempeleen Zeppeliinissä. Ne ovat alueen suurimmat kauppakeskukset kävijämääriltään (autoilijat) arvioituna. Ritaportin Ideaparkin kävijämäärien kasvu on ollut huimaa, jopa ilman isoa päivittäistavarakauppaa. Sellainen nostaisi kävijämäärää Ideaparkissa melkoisesti. Ritaportin, Zeppeliinin ja Kaakkurin kaupallisten keskusten vetovoima on nähtävissä suoraan Oulun keskustan kaupan määrän ja rakenteen muutoksessa. 

Asiakkaiden on helppo autoilla ensimmäisestä moottoritieliittymästä ja saapua suoraan kauppakeskuksen pihaparkkiin. Jos kauppakeskukseen saapuminen vaatii useamman risteyksen ja liittymän läpimenoa, kävijämäärä tipahtaa kuin lohiportailla. 

Oulunportin kaupallinen alue on tästä hyvä esimerkki, koska sinne ei ole suoraa moottoritieliittymää. Sen johdosta se tulee vetämään kaupallisesti erikoistuneita toimijoita kuten autoliikkeitä. Isolle päivittäistavarakaupan tai monikansallisen ketjun liikkeelle paikka ei ole riittävän helposti saavutettava. 

Kaupan toimijoiden ja myös Oulun kaupungin haasteet lisääntyvät, kun moottoritien varteen nousee viiden vuoden sisällä uusi kauppakeskuskokonaisuus, joka on helposti saavutettavissa suoraan moottoritieltä lähellä Kempelettä. Kärkkäisen ja Arinan tilat paikalla eivät välttämättä ole neliömäärältään megakiinteistöjä, mutta ne imevät kylkeensä erikoistavarakaupan toimijoita Oulun ydinkeskustasta.

Tilannetta ei helpota kaupan rakenteen murros verkkokaupassa. Verkkokaupan kasvuprosentit ovat häkellyttäviä ja niiden myynti on paljolti pois keskustan kivijalkakaupan erikoisliikkeistä. Oulussa tilanne näkyy jo. Keskustassa ruokapaikkojen, kampaamo/parturiliikkeiden ja baarien määrä on kasvussa. Niille tilaa tekevät pois lähtevät erikoiskaupan liikkeet.

Elävän kaupunkikeskustan ylläpitämiseksi olkapäätä ja hartioita pitää alkaa etsiä kaupungilta. Vuoden 2026 kulttuuripääkaupungin projekteilla voi olla paljon suurempi merkitys keskustan elinvoimalle kuin osaamme kuvitellakaan.

 



tiistai 28. syyskuuta 2021

Hotelleja, hotelleja...


Hotelli-elokuvia on moneen lähtöön. Grand Hotel Bupadestin kafkamaisesta komediasta Hohdon (The Shining) kauhuleffaan. Itse olen Wes  Andersonin elokuvien ystävä , joten ei ihme että  Ralph Fiennesin taiteilu hovimestari (M Gustave) roolissa on mielestäni napakymppi.

Oulussa jokaiseen elokuvan lajityyppiin alkaa löytyä hotelliaihio. Niitä on meillä todella paljon ja jokaiseen suhtaudutaan melkoisella tunteella. Hallikaisen Tori-hotelli, Terwatower, Edenin kylpylä (hotelli myös), Uuden sairaalan potilashotelli,  Asemanseudun hotelli-hanke. Puhumattakaan parista aihiosta, jotka eivät ole ylittäneet uutiskynnystä vähään aikaan vaikkapa lentokenttähotelli Oulunsalossa.

Jokaisen noiden hotelli-aihion huonekapasiteetti pyörii 130-200 huoneen välillä.  Markkinat vain eivät vedä kuin rajallisen määrän lisäkapasiteettia kerrallaan. Tässä mielessä nopeus on etu. Kun ensimmäinen edellämainituista uusista hotelleista on valmis, markkinat ovat "täynnä" kolmesta viiteen vuotta.

Lienee turha sanoa, että vain osa toteutuu,  onnea voimme toivottaa kaikille!


maanantai 27. syyskuuta 2021

Maapolitiikasta vauhtia (Kaleva 25.9.2021)

 


Kuntien voimakkaimpia asunto- ja elinkeinopolitiikan työkaluja ovat tonttien luovutusperiaatteet ja -määrät. Niistä päättää valtuusto Maapoliittinen ohjelma (MAPO) -asiakirjassa.

Viimeisin Oulun maapoliittinen ohjelma hyväksyttiin 2014. Toimintaympäristö, jossa pandemiat, ympäristö- ja ilmastovaatimukset sekä yritysten ja ihmisten tarpeet muuttuvat yhä nopeammin, ei mahdollista enää näin pitkiä analyysivälejä kunnan keskeisessä toiminta-asiakirjassa. Reagointi on jäänyt mediatermein painettuun aikaan samalla, kun ympäristö on muuttunut digitaaliseksi.

Uuden valtuuston tulisi uudistaa kaupunkistrategian jälkeen maapoliittinen ohjelma, joka olisi päivitettävä jatkossa valtuustokausittain. Näin reagoisimme nopeasti muutoksiin ja toimisimme ennakoivasti muun muassa yritysten ja sijoittajien suuntaan. Tämä on tärkeää yritysten näkökulmasta.

Teknisesti maapolitiikkaa toteutetaan kahden vuoden välein tehtävässä maankäytön toteuttamisohjelmassa (MATO). Ohjelma keskittyy asuinrakentamisen tontinluovutusmääriin sekä niiden sijaintiin kunnassa. Koska tontinluovutusohjelmassa on keskitytty asuntotuotantotavoitteen määrälliseen toteuttamiseen, on osa-alueella onnistuttu erinomaisesti. Asuntotyypistä riippumatta asuntojen hinnat ja toisaalta myös vuokralaisten kuukausivuokrat ovat kaikkiin suuriin verrokkikaupunkeihin nähden edullisia ja tuntuvat kuntalaisten kukkarossa. Oululaiset käyttivät vuonna 2017 tuloistaan 6 prosenttia asumiseen, kun vastaava osuus muissa suurissa kaupungeissa vaihteli välillä 8-12 prosenttia.

Sama systemaattisuus tulee ottaa Oulussa tavoitteeksi yritys- ja elinkeinotoiminnan kohdalla. Uudella lähestymistavalla edistämme yritystemme menestystä ja lisäämme kaupungin verotuloja. Seuraavaa maapoliittista ohjelmaa laadittaessa tulee huomioida ympäristöarvot, hiilidioksidipäästöjen vähennystavoitteet sekä elinkeinoelämän yritystonttitoiveet.

Oulu on ollut yksi 2000-luvun menestyjiä asukasluvun kasvussa. Asukasmäärä on noussut nykyiseen yli 200 000 kasvuvauhdin ollessa hieman alle prosentti vuodessa.  Kasvua on tapahtunut muissakin suurissa kaupungeissa. Oulu eroaa joukosta kuitenkin kasvun maantieteellisen laajuuden eli taajama-alueiden kasvun osalta. Kaupunkirakenteen maantieteelliseen laajentumiseen merkittävästi vaikuttava tekijä on kaavoituksen kautta tuleva asuntotyyppijakautuma. Onko pääpaino asuntojen kerrostalotuotannossa vai omakotitalotonttien luovutuksessa? Keskuskaupungit ja niiden kehyskunnat ovat jo pitkään käyneet kamppailua niin kutsutuista hyvistä veronmaksajista eli omakotitaloasukkaista.

Omakotitaloja valmistuu vuosittain noin 350 kappaletta Oulun alueella mukaan lukien yksityisten tonteille rakennetut kohteet. Kaupungin omat tontinluovutusmäärät ovat noin 120 kappaletta vuodessa. Suurin kysyntä omakotitalotonteista kohdistuu moottoritien varrella sijaitseville alueille Hiukkavaaraan ja Ritaharjuun. Alueille, joista matka-ajat ja -etäisyydet työpaikkakeskittymiin ja harrastuksiin ovat lyhyet. Kun näiden haluttujen paikkojen tonttitarjontaa on rajoitettu Oulussa, kysyntä on siirtynyt eteläisiin kuntiin moottoritien varteen. Omakotitalon rakentamispäätös on sijoittumispäätös 25 vuodeksi. Samalla se on ratkaisu, mihin asukas veronsa maksaa.

Oulun tulee harkita omakotitalojen tontinluovutusmäärien lisäämistä edellä mainituilla kysytyillä alueilla. Samalla kouluinvestoinnit sijoittuisivat alueille, joissa lapsimäärät pysyvät jatkossakin korkealla tasolla.

Itse omakotitalojen tonttitarjontaa on Oulussa paljon. Kaavoitetuilla alueilla omakotitonttivaranto on 2 000 kappaleen luokkaa. Se vastaa vajaan 10 vuoden varantoa. Omakotitalotonteista noin 1 200 on kaupungin omistamalla maalla ja vajaat 800 yksityisten mailla. Kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. Meidän on kysyttävä itseltämme, haluammeko pitää kiinni perheistä ja hyvistä veronmaksajista sekä samalla sietää investointeja kouluihin. Oulun pelko kouluinvestoinneista keskeisillä alueilla on johtanut perheiden siirtymiseen naapurikuntien omakotitaloasukkaiksi. Niissä koulu- ja päiväkoti-investointeja on tehty saman kohderyhmän saamiseksi asumaan kuntaan.

Maankäytön tehostaminen palvelisi asukkaiden lisäksi yrityselämän tarpeita. Suurin osa yrityksistä haluaa toimialasta riippumatta sijaita keskusta-alueiden läheisyydessä hyvien liikenneyhteyksien varrella. Tämä koskee myös asukkaita ja asumista.  Maapolitiikkaa pitää uskaltaa tarkentaa ajassa toimivaksi. Oululla ei ole varaa menettää yhtään hyvää veronmaksajaa.

torstai 23. syyskuuta 2021

Toriparkki? (Forum24 23.9.2021)

 


Toriparkki?

Harvalle tulee mieleen, mikä on yksi vaikuttavimmista paikoista alkaneella valtuustokaudella. Väitän, että Oulun Pysäköinti Oy:n hallituksen puheenjohtajan pesti on sellainen.

Kivisydämen valmistumisesta 2015 lokakuussa on kuusi vuotta. Rakentamispäätös tehtiin valtuustossa 2010. Suunnittelua tehtiin 900 autopaikan pysäköintiratkaisulle jo vuosikymmenen alusta. Prosessi kesti yli 15 vuotta. Kivisydän on palvellut tarkoitustaan hyvin. Kauneusvirheeksi on jäänyt ajoittain alhainen käyttöaste. Kokonaisuus on kuitenkin toiminut hyvin.

Kaupungin kasvun kannalta isompi haaste on nurkan takana: Kivisydämen vapaat velvoiteautopaikat (liike- ja toimistorakentaminen). Ydinkortteleiden vapaiden velvoiteautopaikkojen määrä Kivisydämessä on vähäinen. Oulun tulisikin käynnistää nopeasti uuden tulevan keskustan kasvua tukevan keskitetyn pysäköintijärjestelmän suunnittelu.

Kivisydän on Oulun Pysäköinti Oy:n omistama laitos. Tämän vuoksi Kivisydän II suunnittelun aloituspäätös tulee tehdä yhtiön hallituksessa. Suunnitelmien laatiminen on vielä halpaa.  Kivisydämen ensimmäisen vaiheen noin 2,0 M€:n suunnittelukustannuksista iso osa meni maaperätutkimuksiin sekä kairauksiin. Nyt nuo tiedot ovat olemassa ja jatkosuunnittelu on merkittävästi edullisempaa.

Kasvun pullokaula syntyy siitä, että ydinkeskustan kortteleihin ei voi rakentaa neliömäärältään merkittävää uutta liike- ja toimistotilaa, koska velvoiteautopaikkojen sijaintia ei voida osoittaa kaavassa keskustan ydinkortteleissa. Samoin kaupan toimintojen logistiikan järjestäminen on jatkossa huomattavasti hankalampaa.

Vaihtoehto Kivisydämen laajentamiselle on Toriparkin rakentaminen. Toriparkin vaihtoehto yleissuunnitelmatasoisena tulisi tutkia samassa yhdessä Kivisydän II suunnittelun kanssa.  Toriparkin ratkaisun tarkastelua puoltaa sen edullisempi hinta ja toiminnallisesti keskustan laajentumismahdollisuus.

Kivisydämen rakentamiskustannus yhtä autopaikkaa kohden nousi n. 70 000 €/autopaikka. Toriparkissa päästäneen lähes puolella kustannuksista n. 40 000 €/autopaikka. Hinnalla on merkitystä, koska tarvittavia uusia autopaikkoja vaadittaisiin 600 - 800 kpl.

Nykyisessä Kivisydämen maanalaisessa kaavassa on laajennusmahdollisuus, mutta vain 300 paikalle. Laajennuksen toteuttaminen edellyttäisi kolmannen sisääntuloaukon toteuttamista. Tämän myötä autopaikan rakentamiskustannushinta nousisi merkittävästi jopa 90 000 €/autopaikka. Kallista niille, jotka sen joutuvat lunastamaan.

Ennen kuin seuraava keskitetty pysäköintiratkaisu on suunniteltu, kaavoitettu ja rakennettu sekä ennen kaikkea päätetty poliittisesti, vuosikymmenen 2030 on lopussa.

Pysäköintiratkaisu on yksi isoja kaupungin tulevaisuutta ohjaavia suunnitelmia. Jos sitä ei tehdä, kauppa hakeutuu keskustan ulkokehälle kustannusten pakottamana.

keskiviikko 22. syyskuuta 2021

Ooppera, teatteri ja uimahalli….


Oopperassa en ole käynyt, mutta teatterissa paljonkin. Varsinkin Oulussa. Uiminen Raksilassa kuului vakiohommiin erityisesti silloin, kun vanhin tyttäreni Jenni harrasti kilpauintia.

Syy, miksi listasin nuo toiminnot, liittyvät kaupungin käyttötalousmenoihin. Tarvitsemme hyvän teatterin ja sellainen meillä onneksi on. Samoin Oulussa on tarve myös hyvälle uimahallille Raksilaan nykyisen tilalle. Otsikossa olevien laitosten järjestys liittyy niiden vaatimiin vuosittaisiin käyttötalousmenotasoihin investointien jälkeen. 

Teatterin tarvitsemme ja se vaatii kaupungin tukea toimiakseen. Sitä onkin järkevää tukea. Positiivinen vaikutus maksaa itsensä takaisin. Sen sijaan on kyseenalaistettava meillä talousarvioluonnoksessa esiintyneiden uimahallihankkeiden määrä. Ne ovat käyttötalousmenoiltaan merkittävän suuria. Ja, suuria ovat niiden investoinnitkin. Harva tiedostaa, että investointien valmistuttua kuvaan tulevat merkittävät vuosittaiset käyttötalousmenot. Esimerkkinä Raksilan uimahallin käyttötalousmenot, jotka ovat vuositasolla  1,5-2,0 M€.

Raksilan uimahalli on taloudellisesti hyvin hoidettu. Harkintaa olisi paikallaan tässä taloustilanteessa muiden kaupungin omien uusien uimahallien rakentamisessa. Erityisesti, kun meille toivottavasti on tulossa yksityisrahoitteinen Kiikelin Löyly. Sen rahoittavat yksityiset sijoittajat eikä kaupungille aiheudu käyttötalousmenoja. Kiikelin Löylyn kustannusarvio yksityisenä investointina on n. 6,5 M€[i]

Samaa analyyttistä harkintapuhetta on kuullut myös muualta vastuullisilta tahoilta

Tässä mielessä Linnanmaan uimahallin toteuttamista tulisi vähintään harkita siirrettäväksi. Hankkeen kustannus on 15 M€ ja luulen, etteivät vuosittaiset käyttömenot poikkea kauas miljoonasta eurosta.



[i] Arvio vuoden 2021 alussa

Puuta heinää ja muutama vesiperä 17.10