Sivun näyttöjä yhteensä

tiistai 28. syyskuuta 2021

Hotelleja, hotelleja...


Hotelli-elokuvia on moneen lähtöön. Grand Hotel Bupadestin kafkamaisesta komediasta Hohdon (The Shining) kauhuleffaan. Itse olen Wes  Andersonin elokuvien ystävä , joten ei ihme että  Ralph Fiennesin taiteilu hovimestari (M Gustave) roolissa on mielestäni napakymppi.

Oulussa jokaiseen elokuvan lajityyppiin alkaa löytyä hotelliaihio. Niitä on meillä todella paljon ja jokaiseen suhtaudutaan melkoisella tunteella. Hallikaisen Tori-hotelli, Terwatower, Edenin kylpylä (hotelli myös), Uuden sairaalan potilashotelli,  Asemanseudun hotelli-hanke. Puhumattakaan parista aihiosta, jotka eivät ole ylittäneet uutiskynnystä vähään aikaan vaikkapa lentokenttähotelli Oulunsalossa.

Jokaisen noiden hotelli-aihion huonekapasiteetti pyörii 130-200 huoneen välillä.  Markkinat vain eivät vedä kuin rajallisen määrän lisäkapasiteettia kerrallaan. Tässä mielessä nopeus on etu. Kun ensimmäinen edellämainituista uusista hotelleista on valmis, markkinat ovat "täynnä" kolmesta viiteen vuotta.

Lienee turha sanoa, että vain osa toteutuu,  onnea voimme toivottaa kaikille!


maanantai 27. syyskuuta 2021

Maapolitiikasta vauhtia (Kaleva 25.9.2021)

 


Kuntien voimakkaimpia asunto- ja elinkeinopolitiikan työkaluja ovat tonttien luovutusperiaatteet ja -määrät. Niistä päättää valtuusto Maapoliittinen ohjelma (MAPO) -asiakirjassa.

Viimeisin Oulun maapoliittinen ohjelma hyväksyttiin 2014. Toimintaympäristö, jossa pandemiat, ympäristö- ja ilmastovaatimukset sekä yritysten ja ihmisten tarpeet muuttuvat yhä nopeammin, ei mahdollista enää näin pitkiä analyysivälejä kunnan keskeisessä toiminta-asiakirjassa. Reagointi on jäänyt mediatermein painettuun aikaan samalla, kun ympäristö on muuttunut digitaaliseksi.

Uuden valtuuston tulisi uudistaa kaupunkistrategian jälkeen maapoliittinen ohjelma, joka olisi päivitettävä jatkossa valtuustokausittain. Näin reagoisimme nopeasti muutoksiin ja toimisimme ennakoivasti muun muassa yritysten ja sijoittajien suuntaan. Tämä on tärkeää yritysten näkökulmasta.

Teknisesti maapolitiikkaa toteutetaan kahden vuoden välein tehtävässä maankäytön toteuttamisohjelmassa (MATO). Ohjelma keskittyy asuinrakentamisen tontinluovutusmääriin sekä niiden sijaintiin kunnassa. Koska tontinluovutusohjelmassa on keskitytty asuntotuotantotavoitteen määrälliseen toteuttamiseen, on osa-alueella onnistuttu erinomaisesti. Asuntotyypistä riippumatta asuntojen hinnat ja toisaalta myös vuokralaisten kuukausivuokrat ovat kaikkiin suuriin verrokkikaupunkeihin nähden edullisia ja tuntuvat kuntalaisten kukkarossa. Oululaiset käyttivät vuonna 2017 tuloistaan 6 prosenttia asumiseen, kun vastaava osuus muissa suurissa kaupungeissa vaihteli välillä 8-12 prosenttia.

Sama systemaattisuus tulee ottaa Oulussa tavoitteeksi yritys- ja elinkeinotoiminnan kohdalla. Uudella lähestymistavalla edistämme yritystemme menestystä ja lisäämme kaupungin verotuloja. Seuraavaa maapoliittista ohjelmaa laadittaessa tulee huomioida ympäristöarvot, hiilidioksidipäästöjen vähennystavoitteet sekä elinkeinoelämän yritystonttitoiveet.

Oulu on ollut yksi 2000-luvun menestyjiä asukasluvun kasvussa. Asukasmäärä on noussut nykyiseen yli 200 000 kasvuvauhdin ollessa hieman alle prosentti vuodessa.  Kasvua on tapahtunut muissakin suurissa kaupungeissa. Oulu eroaa joukosta kuitenkin kasvun maantieteellisen laajuuden eli taajama-alueiden kasvun osalta. Kaupunkirakenteen maantieteelliseen laajentumiseen merkittävästi vaikuttava tekijä on kaavoituksen kautta tuleva asuntotyyppijakautuma. Onko pääpaino asuntojen kerrostalotuotannossa vai omakotitalotonttien luovutuksessa? Keskuskaupungit ja niiden kehyskunnat ovat jo pitkään käyneet kamppailua niin kutsutuista hyvistä veronmaksajista eli omakotitaloasukkaista.

Omakotitaloja valmistuu vuosittain noin 350 kappaletta Oulun alueella mukaan lukien yksityisten tonteille rakennetut kohteet. Kaupungin omat tontinluovutusmäärät ovat noin 120 kappaletta vuodessa. Suurin kysyntä omakotitalotonteista kohdistuu moottoritien varrella sijaitseville alueille Hiukkavaaraan ja Ritaharjuun. Alueille, joista matka-ajat ja -etäisyydet työpaikkakeskittymiin ja harrastuksiin ovat lyhyet. Kun näiden haluttujen paikkojen tonttitarjontaa on rajoitettu Oulussa, kysyntä on siirtynyt eteläisiin kuntiin moottoritien varteen. Omakotitalon rakentamispäätös on sijoittumispäätös 25 vuodeksi. Samalla se on ratkaisu, mihin asukas veronsa maksaa.

Oulun tulee harkita omakotitalojen tontinluovutusmäärien lisäämistä edellä mainituilla kysytyillä alueilla. Samalla kouluinvestoinnit sijoittuisivat alueille, joissa lapsimäärät pysyvät jatkossakin korkealla tasolla.

Itse omakotitalojen tonttitarjontaa on Oulussa paljon. Kaavoitetuilla alueilla omakotitonttivaranto on 2 000 kappaleen luokkaa. Se vastaa vajaan 10 vuoden varantoa. Omakotitalotonteista noin 1 200 on kaupungin omistamalla maalla ja vajaat 800 yksityisten mailla. Kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. Meidän on kysyttävä itseltämme, haluammeko pitää kiinni perheistä ja hyvistä veronmaksajista sekä samalla sietää investointeja kouluihin. Oulun pelko kouluinvestoinneista keskeisillä alueilla on johtanut perheiden siirtymiseen naapurikuntien omakotitaloasukkaiksi. Niissä koulu- ja päiväkoti-investointeja on tehty saman kohderyhmän saamiseksi asumaan kuntaan.

Maankäytön tehostaminen palvelisi asukkaiden lisäksi yrityselämän tarpeita. Suurin osa yrityksistä haluaa toimialasta riippumatta sijaita keskusta-alueiden läheisyydessä hyvien liikenneyhteyksien varrella. Tämä koskee myös asukkaita ja asumista.  Maapolitiikkaa pitää uskaltaa tarkentaa ajassa toimivaksi. Oululla ei ole varaa menettää yhtään hyvää veronmaksajaa.

torstai 23. syyskuuta 2021

Toriparkki? (Forum24 23.9.2021)

 


Toriparkki?

Harvalle tulee mieleen, mikä on yksi vaikuttavimmista paikoista alkaneella valtuustokaudella. Väitän, että Oulun Pysäköinti Oy:n hallituksen puheenjohtajan pesti on sellainen.

Kivisydämen valmistumisesta 2015 lokakuussa on kuusi vuotta. Rakentamispäätös tehtiin valtuustossa 2010. Suunnittelua tehtiin 900 autopaikan pysäköintiratkaisulle jo vuosikymmenen alusta. Prosessi kesti yli 15 vuotta. Kivisydän on palvellut tarkoitustaan hyvin. Kauneusvirheeksi on jäänyt ajoittain alhainen käyttöaste. Kokonaisuus on kuitenkin toiminut hyvin.

Kaupungin kasvun kannalta isompi haaste on nurkan takana: Kivisydämen vapaat velvoiteautopaikat (liike- ja toimistorakentaminen). Ydinkortteleiden vapaiden velvoiteautopaikkojen määrä Kivisydämessä on vähäinen. Oulun tulisikin käynnistää nopeasti uuden tulevan keskustan kasvua tukevan keskitetyn pysäköintijärjestelmän suunnittelu.

Kivisydän on Oulun Pysäköinti Oy:n omistama laitos. Tämän vuoksi Kivisydän II suunnittelun aloituspäätös tulee tehdä yhtiön hallituksessa. Suunnitelmien laatiminen on vielä halpaa.  Kivisydämen ensimmäisen vaiheen noin 2,0 M€:n suunnittelukustannuksista iso osa meni maaperätutkimuksiin sekä kairauksiin. Nyt nuo tiedot ovat olemassa ja jatkosuunnittelu on merkittävästi edullisempaa.

Kasvun pullokaula syntyy siitä, että ydinkeskustan kortteleihin ei voi rakentaa neliömäärältään merkittävää uutta liike- ja toimistotilaa, koska velvoiteautopaikkojen sijaintia ei voida osoittaa kaavassa keskustan ydinkortteleissa. Samoin kaupan toimintojen logistiikan järjestäminen on jatkossa huomattavasti hankalampaa.

Vaihtoehto Kivisydämen laajentamiselle on Toriparkin rakentaminen. Toriparkin vaihtoehto yleissuunnitelmatasoisena tulisi tutkia samassa yhdessä Kivisydän II suunnittelun kanssa.  Toriparkin ratkaisun tarkastelua puoltaa sen edullisempi hinta ja toiminnallisesti keskustan laajentumismahdollisuus.

Kivisydämen rakentamiskustannus yhtä autopaikkaa kohden nousi n. 70 000 €/autopaikka. Toriparkissa päästäneen lähes puolella kustannuksista n. 40 000 €/autopaikka. Hinnalla on merkitystä, koska tarvittavia uusia autopaikkoja vaadittaisiin 600 - 800 kpl.

Nykyisessä Kivisydämen maanalaisessa kaavassa on laajennusmahdollisuus, mutta vain 300 paikalle. Laajennuksen toteuttaminen edellyttäisi kolmannen sisääntuloaukon toteuttamista. Tämän myötä autopaikan rakentamiskustannushinta nousisi merkittävästi jopa 90 000 €/autopaikka. Kallista niille, jotka sen joutuvat lunastamaan.

Ennen kuin seuraava keskitetty pysäköintiratkaisu on suunniteltu, kaavoitettu ja rakennettu sekä ennen kaikkea päätetty poliittisesti, vuosikymmenen 2030 on lopussa.

Pysäköintiratkaisu on yksi isoja kaupungin tulevaisuutta ohjaavia suunnitelmia. Jos sitä ei tehdä, kauppa hakeutuu keskustan ulkokehälle kustannusten pakottamana.

keskiviikko 22. syyskuuta 2021

Ooppera, teatteri ja uimahalli….


Oopperassa en ole käynyt, mutta teatterissa paljonkin. Varsinkin Oulussa. Uiminen Raksilassa kuului vakiohommiin erityisesti silloin, kun vanhin tyttäreni Jenni harrasti kilpauintia.

Syy, miksi listasin nuo toiminnot, liittyvät kaupungin käyttötalousmenoihin. Tarvitsemme hyvän teatterin ja sellainen meillä onneksi on. Samoin Oulussa on tarve myös hyvälle uimahallille Raksilaan nykyisen tilalle. Otsikossa olevien laitosten järjestys liittyy niiden vaatimiin vuosittaisiin käyttötalousmenotasoihin investointien jälkeen. 

Teatterin tarvitsemme ja se vaatii kaupungin tukea toimiakseen. Sitä onkin järkevää tukea. Positiivinen vaikutus maksaa itsensä takaisin. Sen sijaan on kyseenalaistettava meillä talousarvioluonnoksessa esiintyneiden uimahallihankkeiden määrä. Ne ovat käyttötalousmenoiltaan merkittävän suuria. Ja, suuria ovat niiden investoinnitkin. Harva tiedostaa, että investointien valmistuttua kuvaan tulevat merkittävät vuosittaiset käyttötalousmenot. Esimerkkinä Raksilan uimahallin käyttötalousmenot, jotka ovat vuositasolla  1,5-2,0 M€.

Raksilan uimahalli on taloudellisesti hyvin hoidettu. Harkintaa olisi paikallaan tässä taloustilanteessa muiden kaupungin omien uusien uimahallien rakentamisessa. Erityisesti, kun meille toivottavasti on tulossa yksityisrahoitteinen Kiikelin Löyly. Sen rahoittavat yksityiset sijoittajat eikä kaupungille aiheudu käyttötalousmenoja. Kiikelin Löylyn kustannusarvio yksityisenä investointina on n. 6,5 M€[i]

Samaa analyyttistä harkintapuhetta on kuullut myös muualta vastuullisilta tahoilta

Tässä mielessä Linnanmaan uimahallin toteuttamista tulisi vähintään harkita siirrettäväksi. Hankkeen kustannus on 15 M€ ja luulen, etteivät vuosittaiset käyttömenot poikkea kauas miljoonasta eurosta.



[i] Arvio vuoden 2021 alussa

Äänin 7-6?

Ei. Numerot eivät kerro Kärppien kotiotteluvoitosta HIFK:stä rankkarikisan jälkeen. Kyseessä on todennäköinen äänestystulos Oulun kaupunginh...